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相続に関するコラム

不動産の相続における価値の評価について(その2)

不動産の評価方法は複数ある

不動産というのは,どの計算方式で算出しても問題なく、評価方法は相続人同士で話し合って決めていく必要があります。

評価方法はいくつかありますが、ここでは多く行われている評価方法を3つご紹介していきます。

 

・固定資産評価額

実務上建物の評価などで利用されることが多いのが、この固定資産評価額による評価方法です。

毎年5~6月頃に送られてくる固定資産税納税通知書に記載されており、ここから評価を下します。

 

・路線価

次に路線価と呼ばれる方法での評価方法ですが、こちらは路線の1平米あたりの評価額(路線価)を用いて算出していきます。

金額は道路別に決められておりますが、実は路線価がある場所とない場所があります。

路線価が付いていない場合はいわゆる倍率方式で計算して価値を付けていくことになります。

 

・時価

時価というのは、不動産を実際に売却した際の金額で価値を出すやり方です。

市場価格と照らし合わせることが必要なので、不動産業者に頼むか、厳密に価格を算出する場合には不動産鑑定士に依頼しましょう。

 

これらの評価額でどれが一番高くなるかというと時価である可能性が高いです。

次いで路線価、固定資産の評価になるため、不動産を得る相続人は代償金を少なくするために固定資産での評価を行う人が多くなっています。

 

遺産分割ではどのように決めるか

 

では最後に、遺産分割においてどのように決めるかをご紹介していきましょう。

 

・固定資産税評価額で決める場合

遺産分割を行う場合でも、建物などの場合,固定資産税評価額を基準に決めることがあります。

固定資産税課税明細書で簡単に確認できるため評価を決定する材料として用いやすいです。

なお,3年に1度の頻度でしか、固定資産税は評価替えされないため,実勢価格等との間で乖離が生じる可能性がある点は若干注意が必要です。

 

・合意で決める場合

遺産分割というのは単に固定資産税評価額を基準に価値を決めるだけではなく,各相続人によって不動産の大体の価値を査定し、合意して決めるという手段もあります。

合意で決める場合には、話の主導権を握る人が有利になってしまう傾向にあるので、話し合いの仕方に注意が必要です。

 

・鑑定士の評価で決める場合

遺産分割であっても鑑定士の力を借りることができます。

鑑定士というプロが不動産の鑑定を行うことで,やり方次第では,もめ事にもつながりにくくなると考えられます。

 

不動産という遺産は、価値が分かりにくい物だからこそ、たくさんの協議を重ねなくてはなりません。

価値の算出方法は様々であり、選んだ方法や算出した時点によって相続人からの反対意見が出る場合もあります。

大きな問題を起こさないためにも必ず全員が同意できる方法で算出していきましょう。

 

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